ANSWERQ&A 塗り替え用語集

よくあるお問い合わせをご紹介します。

大規模修繕Q&A

まずは経験豊かなメーカーにお問い合わせすることをお勧めします。エスケー化研には、分譲マンション修繕・改修の専門セクションがありますので、お気軽にご相談ください。

外壁の補修や塗装、屋上防水など、修繕工事の項目ごとに、周期、仕様、工法を設定し、周期ごとに工事費を概算します。

まずは約10年を目安に修繕の時期を迎える項目の概算工事費を合計します。これら修繕工事の費用を賄うことができるよう、修繕積立金額を考えていきます。設定した周期が経過しても、修繕がまだ必要なかったり、逆に、設定よりも早く実施する必要があることもありますので、5年をめどに計画を見直すことをお勧めします。

長期修繕計画における外壁塗装は10~12年サイクルで計画されます。対象となる部位の中では、最も大きな面積を持ち、建物のイメージを左右する重要な部位で、資産価値にも大きく影響します。

外壁塗装は、構造体の鉄筋コンクリートを保護する目的で施工されていますが、耐久性や性能(防カビ、防藻、低汚染)を選択することができるため、近年では高性能外壁塗料を使用し、次回大規模修繕まで建物を美しく保つことや耐久性が15年~20年のふっ素樹脂塗装などで(防水、シーリングも同程度仕様)外壁塗装サイクルを15年に設定した長期修繕計画を作成される管理組合様も出てきました。

長期修繕計画に基づく毎月の修繕積立金は、ランニングコストをベースにしていますので、塗装サイクルが長くなれば管理組合にとってもお徳になります。

年に1回は、管理組合の中で担当者を決め、建物を見回り、劣化状況を把握することに努めてください。劣化が認められる場合、エスケー化研にご相談ください(見積り無料)。

通常、修繕を実施する時期の1~2年前に診断を行うことが多く見られます。法定点検(特殊建物等定期報告)では、3年に1回(地方自治体で規定あり)と大規模修繕計画に向けた建物診断があります。

ご質問の内容は後者の方ですが、建物診断は、時期は築8年~12年が一般的です。1次診断から、実際に工事見積りが可能なレベルのものまであり、管理会社、設計事務所、調査会社、工事会社などが行うものは、基本的に有料です。

エスケー化研では、建物診断専門のセクションが設置されていますので、1次診断は無料で対応いたします。お気軽にご相談ください。

大規模改修を実施するには、管理組合の総会における普通決議(全区分所有者の人数と、専有部分等の床面積割合に応じた議決権のそれぞれについての過半数の賛成)が必要です。

この決議は、工事請負契約をする直前に行うことが多く見られます。
共用部分の大幅な変更を伴う改修(増築など形状が変更される工事)には、特別決議(3/4以上の賛成)が必要になりますが、一般的な大規模修繕工事は、管理規約に別途定めることで普通決議(過半数の賛成)とすることができます。(委任状を含む)

これらの決議を行うには、規約に定められた、最低限必要な定足数の出席者が必要です。
修繕工事を円滑に進めるためには、各区分所有者に対して、説明会等を開いて検討状況等を丁寧に報告し、了解をとっておくことが大切です。

一般に、外壁改修・塗装・躯体改修・鉄部塗装・防水などの工事を実施する場合、マンションの規模にもよりますが、一般的に1世帯あたり50万円~150万円の予算が必要です。

不足する場合は、
(1) 区分所有者から一時金を徴収する
(2) 金融機関などから融資を受ける(住宅金融支援機構、銀行、クレジット )
※個人による連帯保証が不要の分譲マンション大規模改修専用商品がある
(3) 上記(1)(2)を併用する

などにより対応する必要があります。

一時金の上限は、一戸当たり約10万円が目安です。正確には、管理規約に定められた方法での算定が基本になりますが、専有面積に応じて各戸に案分するのが通例です。

この他、不足金を調達せずに、工事内容を再検討し、予算内に納まる方法を検討していくことも一案です。

通常、現状回復ではなく、性能や機能を向上させることが一般的です。10年前とは機能が飛躍的に高い材料が開発されていますので、目的に応じて相談してください。

通常、発案から調査・診断、計画・設計、施工会社選定、工事実施、工事竣工まで2~3年が想定されます。このような長期に亘るプロジェクトを推進していくには、毎年、役員の交代がある理事会では対応が難しいため、専門のプロジェクトチーム(修繕委員会)を組織することが一般的です。この修繕委員会の構成人員と役割は次のようなものです。

法律担当 :区分所有法・マンション管理適正化法などの法律に詳しい方、興味のある方
広報担当 :全ての区分所有者の合意を図るためにニュースや広報など情報、ミニコミ誌を作れる方、興味のある方
財務担当 :財務に詳しい方、興味のある方
技術担当 :設計事務所や施工会社に勤めている人など

マンション内でプロジェクトへの応募者が少ない場合は、歴代理事の中の相応しい人にお願いすることも考えられます。
修繕委員会は理事会の下部にあり、ある特定の問題に対して検討を行い、具体的な対応方法を理事会に答申したり、あるいは、理事会の指示に従って、必要とされる事柄を実行します。

あくまでも、理事会の補佐機関であり、決定権は理事会にあることが前提です。
理事会が委員会の答申を無視したり、逆に委員会が強くなって理事会を軽視すれば、最悪の場合、両社が仲違いをして中止になることもありますので、互いの役割分担を充分にわきまえておく必要があります。

コンクリート中の鉄筋は高いアルカリ性で不動態皮膜が保護され、腐蝕しにくい環境にあります。しかし、経年により空気中の炭酸ガスなどの影響で、中性化が進行していきます。 鉄筋までコンクリートの中性化が進行すると、鉄筋が錆やすくなり、ひび割れなどから水分や酸素に触れると腐蝕が進行していきます。

既存の塗膜を全面的に完全除去しコンクリートに直接アルカリ付与材を塗付する工法がありますが、多額な費用が必要ですので、建物の竣工時期を確認され時代ごとの建築基準法に基づく鉄筋のかぶり深さ規定を確認し、コンクリート中性化の鉄筋への到達時期などの検証が必要です。

外壁塗装を施工する前にひび割れ補修・欠損補修・シーリング打替等の下地補修を行います。下地や塗装の劣化状況によりますが、一般的には10年~12年目に外壁塗装の塗り替えを行うことが多いようです。
また、露出防水や押え防水でそれぞれ耐用年数は異なりますが、一般的には12年~15年目に屋上防水の改修工事を行うことが多いようです。

足場架設、事務所仮設、工事経費、日常生活への影響などを考慮しますと12年~15年目に大規模修繕工事として実施することが一般的です。

塗り替え用語集

ALC
セメントペーストに発泡剤を加え、高温高圧蒸気養生して作成した軽量気泡コンリートで、水に浮くコンクリートとして知られている。断熱性、耐火性に優れている。Autoclaved Lightweight aerated Concrete
FRP
ガラスなどの強化繊維で補強したプラスチックのこと。Fiber Reinforced Plasticsの略。建築では、防水材などに用いられる。
JASS
日本建築学会建築工事共通仕様書。 Japanese Architectural Standard Specificationの略称
JIS
日本工業規格。Japan Industrial Standard
NAD塗料
非水分散形弱溶剤塗料のこと。Non Aqueous Dispersion
アクリルシリコン樹脂塗料
シロキサン結合を内部に持ち、ふっ素樹脂塗料と共に超耐久性を示しながらも経済的。
浮き
タイルとモルタル、モルタルとコンクリート構造体などの境界面で接着不良に起因して隙間が生じ、部分的に分離した状態。
打放し
コンクリートを打ち込んだままで、特別の装飾仕上げを施さないコンクリート素面仕上げを指す。
エキスパンションジョイント
構造的に分割された建物の接合のこと。熱による膨張や収縮、地震による振動などに対し、構造物に応力が生じないように用いられる。
エフロレッセンス
コンクリート表面にしみ出して結晶化した白い物質。「白華」「擬花」ともいう。水酸化カルシウムや硫酸塩などが、ひび割れなどを通じて水に溶け出し、空気中に二酸化炭素と反応して炭酸カルシウムになり、析出することで生じる。
可使時間(= ポットライフ)
2液形塗料を混合してから使用できるまでの制限時間。二液形塗料は混合すると反応が進んで粘度が高くなり、使い難くなる。気温によって時間が変わるので注意が必要。
皮スキ(=スクレーパー)
塗膜を除去する工具。へら状の刃に柄を付けた工具の総称。
給水槽(=受水槽)
ビル・マンションなどの建物で、水道局が供給する水を初めに受ける水槽。水を貯める容器。
躯体(くたい)
床や壁、梁など建物の構造を支える骨組み、構造体を指す。
クラック
コンクリート表面に現れたひび割れ、亀裂のこと。微細なひび割れをヘアークラック、躯体の内部から生じたひび割れを構造クラックという。
欠損
物理的な接触、凍害、内部鉄筋の錆による膨張により、部分的に欠けた状態。
ケレン
塗装用の下地に調整するため、被塗面の旧塗膜や、サビ、ホコリなどの不純物を工具等を用い除去すること。
高圧洗浄
専用の機械を用い、水を高圧で噴射させ、表面に付着した不純物を除去する洗浄方法。
硬化剤
2液タイプの塗料で、主剤(基剤)に加え、硬さを増したり、硬化を早めたりするために添加するもの⇒主剤、基剤
コールドジョイント
コンクリートの打ち込みの際、最初に打ち込んだコンクリートと時間をおいて打ち込んだコンクリートとの間にできる打継ぎ面。
コーキング
サッシや窓枠などの周囲、部材の接ぎ目などの小さな隙間に、 パテ状の充填材(コーキング材)を詰めること。
コンクリート
セメントと水、骨材、混和材で構成されたもの。圧縮強度や耐久性、耐水性に優れている。
指触乾燥
塗膜の乾燥状態を指し、指で塗膜表面を軽く触っても塗料が指に付着しない程度に乾燥していること。
下地
被塗装面を指し、すでに塗膜が存在する場合が多い。
下地調整
含水率、不陸、汚れ、不純物などの不具合を施工に適した状態になるよう、平滑にしたり、アルカリを止めるなど、適正に処理すること。
下地補修
素地面の補修工事で、凹凸や亀裂、欠損、目違い、ピンホールなどを改善する作業。
下塗り
上塗り材との密着性を高め、コンリート下地の悪影響を低減されるために施す塗装。
シーラー
下地の吸い込み防止、アルカリなどの影響を防ぐために使用される下塗り材。上塗り材との密着性を高める
シーリング
外壁や開口部(窓・ドア)周りの目地の隙間に、防水を目的に充填すこると。
ジャンカ
コンクリート打設時、セメントペーストが十分に行き渡らず、粗骨材中心に生じたコンクリートの空隙。
主剤 (=基剤)
2液タイプの塗料で、主体(基本)となるもの。⇒硬化剤
受水槽(=給水槽)
ビル・マンションなどの建物で、水道局が供給する水を初めに受ける水槽。水を貯める容器。
伸縮目地
屋上やバルコニーなど、気温の変化によるコンクリートや防水層の伸縮に起因した亀裂を防ぐため、一定の間隔でとった目地。
スクレーパー(=皮スキ)
塗膜を除去する工具。へら状の刃に柄を付けた工具の総称。
スラブ
四周を梁などに支持された鉄筋コンクリート造の床。スラブ厚は、コンクリート床の厚さを表し、約15cmが一般的。
設計監理
設計図通りに工事が行われているかを監督して、工事の品質を確保する行為。工事管理ともいう。
設計図書
建物を建設する上で、施工や法律的な出願、契約などに必要な図面や仕様書の総称。一般図、詳細図、構造図、設備設計図、外構図、仕上表、仕様書などからなる。
セットバック
建物の上部を階段状に後退させた形状。建築基準法では前面道路の幅員により、それに応じた斜線制限が設けられており、それによって中高層建築物の一部を後退しなければならない。
素地
塗装対象の金属、木部、コンクリートなどの被塗面をさす。塗装工事以外では一般に下地という。
耐久性
素材が本来あるべき性能を長期にわたって維持する性質、あるいはその程度。
耐候性
紫外線、雨などの外的な劣化因子の影響で、素材が示す物理的、化学的な劣化に対する抵抗性。
退色
紫外線などの影響で顔料が劣化し、色が薄くなること。
打接
型枠の中にコンクリートを流し込む行為。
タック
表面に生じるネバツキ、粘着性。
タッチアップ
小面積の損傷した塗膜を部分的に補修すること。
チョーキング
紫外線や風などにより塗膜を構成する樹脂が劣化、分解し、保護しきれなくなった体質顔料が表面に出て、白い粉状になっていること。白亜化ともいう。
中性化
本来モルタルやコンクリートはアルカリ性を帯びているが、空気中の二酸化炭素によって中性化され、内部の鉄筋が腐食しやすい環境になること。
注入補修
ひび割れや浮きなどによって生じた空隙に、樹脂やスラリー状のセメントを注入して補修・改修すること。
鉄筋コンクリート
コンクリート中に鉄筋を組み入れたもの。引っ張り強度に強い鉄筋と圧縮強度に強いコンクリートで補強を図る。
鉄骨鉄筋コンクリート
柱・梁を鉄骨で組み、その周囲に鉄筋コンクリートをかぶせて一体構造にした建築工法。
凸部押さえ(=凸部処理、ヘッドカット)
吹付た塗膜の凸部をローラーなどで軽く押さえ、平滑にすること。
トップコート
上塗材ともいい、複層塗材では最終仕上げをさす。耐候性、耐久性などの性能はこのトップコートで決まる。
塗付量
一定の面積に塗った塗料、接着剤の重量で、飛散などのロスを含まない。
トラップ
衛生設備器具に近い排水配管の一部に水をため、臭気の逆流を防止する装置
塔屋(=ペントハウス)
ビルの屋上に出た小屋で、給水、換気装置やエレベーター機械室などを収容している。
白亜化(=チョーキング)
紫外線や風雨などにより塗膜を構成する樹脂が劣化、分解し、保護しきれなくなった体質顔料が表面に出て、白い粉状になっていること。
爆裂
コンクリートのひび割れなどから雨水や二酸化炭素が進入し、鉄筋の腐食により周囲のコンクリートが押し出され、鉄筋が表面に露出する現象。
白華(=擬花、エフロ、エフロレッセンス)
コンクリート表面にしみ出して結晶化した白い物質。水酸化カルシウムや硫酸塩などが、ひび割れなどを通じて水に溶け出し、空気中の二酸化炭素と反応して炭酸カルシウムになり、析出することで生じる。
ハツリ
コンクリートや木材の表面を少しずつ削り取ること。
パラペット
建物の屋上の外周部に設けられた低い壁。墜落防止、防水の役割を果たす。
非破壊試験
物を破壊せずに、強度や内部の劣化状況などを検査・調査する方法。
ブリード汚染
外装の塗膜表面が被覆したシーリング材の可塑剤などの影響で粘着性を持ち、ホコリを寄せ付け、汚染する現象。
ブリスター
塗膜の表面に生ずる水泡や膨れのこと。
プレキャストコンクリート (PC)
現地ではなく、別の工場でコンクリートのパネルを予め作成したもの。 Precast Concrete
不陸(ふりく)
表面がふぞろいで、平坦でないこと。
ひび割れ
クラックのこと(クラック参照)。
ピンホール
塗膜や防水層などで、表面に現れた針で突いたような小さな穴。
ふっ素樹脂塗料
樹脂内部にふっ素結合を持ち、現状の樹脂の中では最も高い耐久性能をしめす。また、化学的安定性、耐薬品性などに優れ、2液タイプが主流。
プライマー
第一層目に使う下塗り塗料。生地固め、付着力強化を目的にする。
ヘアークラック
微細なひび割れ。Hair Crack
ヘッドカット(=凸部処理、凸部押さえ)
吹付た塗膜の凸部をローラーなどで軽く押さえ、平滑にすること。
変退色
紫外線などの影響で、塗膜の色が薄くなったり、変化すること。
ペントハウス(=塔屋)
ビルの屋上に出た小屋で、給水、換気装置やエレベーター機械室などを収容している。
ポットライフ(=可使時間)
2液形塗料を混合してから使用できるまでの制限時間。二液形塗料は混合すると反応が進んで粘度が高くなり、使い難くなる。気温によって時間が変わるので注意が必要。
ポリウレタン樹脂塗料
樹脂内部にウレタン結合を持ち、耐久性はアクリル樹脂より高く、アクリルシリコン樹脂やふっ素樹脂より低い位置付けとなる。
豆板(=ジャンカ)
コンクリートの欠陥を指す言葉で、モルタルや砂の量が少なく、部分的に粗骨材が多く集まった個所。
見えがかり
建築物の表面に見える部分。⇒見えがくれ。
見えがくれ
建築部材で、隠れていて見えない所。⇒見えがかり
メッシュシート
工事用養生シートの一つ。通気性があり、風圧力を減少させる効果がある。
モルタル
セメント、水、砂を練り混ぜたもの。
養生
施工中の粉塵やミストによる汚れ、キズ防止の為にシートやフィルムなどを用い、保護する作業を指す。
劣化診断
仕上げや躯体の劣化を把握するため、目視、試験などを行い、劣化の程度を判断する行為。
漏水
雨漏り、水濡れ。雨水が何らかの原因で建物内に浸入すること。